안녕하세요. 클리어 법률사무소입니다.
건축도급 계약을 체결하고 수억 원의 공사대금을 지급했음에도, 공사가 중단되거나 준공이 이루어지지 않아 큰 피해를 입는 분들이 적지 않습니다.
특히
- 공사 기한이 수년째 지켜지지 않고
- 공사대금은 이미 대부분 지급된 상태이며
- 건축업자의 자금 사정까지 불안한 경우라면
더 이상 기다리는 것은 오히려 손해를 키우는 선택이 될 수 있습니다.
오늘은 실제 상담 사례를 바탕으로, 미시공 공사비를 돌려받을 수 있는지, 다른 업체에 맡겨 생긴 추가 공사비도 청구할 수 있는지, 그리고 반드시 선행해야 할 법적 절차는 무엇인지 차근차근 정리해 드리겠습니다.
🧩 실제 사례로 보는 상황 정리
의뢰인 A씨는 한 건축업자와 창고 건축도급 계약을 체결했습니다.
계약서상 준공기한은 2025년까지였지만, 이는 혹시 모를 상황을 대비한 여유 기한이었고 실제로는 더 빠른 완공을 약속받아 2024년 초 건축도급 이행약정서까지 별도로 작성했습니다.
공사 진행 과정에서 건축업자는 “자재비가 많이 올랐다”는 이유로 추가 비용을 요구했고, A씨는 2023년~2024년 초까지 나누어 추가로 7천만 원을 더 지급했습니다.
1. 계약금 3천만 원 입금 : 이후 수차례에 걸쳐 공사대금 지급
2. 중도금 1억 원 지급 : 총 지급액: 3억 원 전액
그러나 2024년 6월 이후, 공사는 사실상 완전히 중단되었습니다.
이행약정서에는 다음과 같은 조항도 포함돼 있었습니다.
“2025년까지 준공하지 못할 경우 건축업자는 손해배상금 1억 원을 지급한다.”
“본 계약과 관련하여 민·형사상 책임을 묻지 않기로 한다.”
현재 A씨는 건축업자가 공사대금을 다른 용도로 사용한 것으로 의심하고 있으며, 자금이 거의 소진된 상태라고 판단해 다른 건축업자에게 공사를 다시 맡길 계획입니다.
A씨의 핵심 질문은 다음과 같았습니다.
- “공사가 거의 안 된 상태인데 이미 지급한 공사비 중 미시공 부분을 돌려받을 수 있을까요?
- 그리고 다른 업체에 맡겨 더 비싸진 공사비도 기존 업자에게 청구할 수 있나요?”
✅이 게시물의 모든 사실관계는 특정, 식별이 불가하도록 각색, 변경되었습니다.
Q1. “공사를 안 했는데, 이미 준 돈 돌려받을 수 있나요?”
✔️ 네, 가능합니다. 그리고 법적으로 매우 강력한 사안입니다.
이 사건은 전형적인 채무불이행에 해당합니다.
건축업자가 약정된 기한 내 공사를 이행하지 않았다면, 의뢰인님은 계약 해제, 미시공 공사비 반환 청구를 할 수 있습니다.
이미 지급한 3억 원 중 실제로 시공된 부분을 제외한 나머지 금액은 부당이득 또는 손해배상으로 반환 청구 대상이 됩니다.
Q2. “다른 업체에 맡기면 더 비싸질 텐데, 그 차액도 청구되나요?”
✔️ 원칙적으로 청구 가능합니다.
기존 업자의 귀책으로 계약이 해제되고 다른 업체에 공사를 맡기면서 당초 계약금액보다 합리적인 범위 내에서 공사비가 증가했다면 그 증가분(차액) 역시 손해배상으로 청구할 수 있습니다.
다만 여기서 매우 중요한 포인트는,
“늘어난 공사비가 통상적인 시세 범위를 벗어나지 않았다”는 점을 법원에 입증해야 한다는 것입니다.
이 부분이 부실하면 차액 손해배상이 일부만 인정되거나 아예 기각될 위험도 있습니다.
그래서 반드시 건설 소송 경험이 있는 변호사와 함께 공사비 비교 자료·견적서·시세 자료를 체계적으로 준비해야 합니다.
Q3. “바로 새 공사 시작해도 되나요?”
✔️ 절대 안 됩니다. 이 절차를 빼먹으면 거의 패소합니다.
새로운 공사를 시작하기 전에 반드시 해야 할 선행 절차가 있습니다.
바로 법원에 ‘기성고 감정’ 신청입니다.
기성고 감정이란, 현재 공사가 어디까지 진행됐는지를 법원이 지정한 감정인이 객관적으로 평가하는 절차입니다.
이걸 하지 않고 새 공사를 시작하면,
- 기존 업자가 한 부분
- 새 업자가 한 부분
이 서로 섞여버려 “기존 업자가 실제로 얼마어치 공사를 했는지” 입증 자체가 불가능해집니다.
이 경우, 미시공 공사비 반환 청구와 추가 공사비 손해배상 청구가 치명적으로 약해집니다.
Q4. “약정서에 ‘민·형사 책임 묻지 않는다’고 써 있는데요?”
✔️ 그 조항, 그대로 효력이 유지되지 않을 가능성이 매우 큽니다.
해당 조항은 통상적인 계약 불이행에 대한 분쟁을 정리하기 위한 문구일 뿐,
✔️ 고의적인 계약 위반
✔️ 공사대금 유용
✔️ 횡령에 준하는 행위
까지 면책해 주는 면죄부 조항은 아닙니다.
저희는 이 조항의 무효를 주장하면서, 미시공 공사비 반환, 추가 공사비 손해배상, 약정 위약금 1억 원을 모두 함께 청구하는 전략으로 갑니다.
Q5. “돈이 없어 보이는데, 소송만 해도 의미 있나요?”
✔️ 그래서 가장 중요한 게 가압류입니다.
상대방의 자금 사정이 좋지 않아 보인다면, 소송 제기와 동시에 상대방 명의의 모든 재산을 추적해 가압류를 먼저 걸어야 판결을 받아도 실제로 돈을 돌려받을 수 있습니다.
이 단계를 놓치면, 승소하고도 “받을 돈이 없는” 최악의 상황이 벌어집니다.
💼 전문가와 상담하세요
건축도급 분쟁은 타이밍과 절차를 한 번만 잘못 밟아도 수억 원을 그냥 날릴 수 있는 고위험 사건입니다.
저희 클리어 법률사무소는
✔️ 건설·도급 분쟁 전담 대응
✔️ 기성고 감정 + 손해배상 + 가압류를 묶은 실전 전략 설계
✔️ 의뢰인 손해를 최소화하는 회수 중심 소송
을 원칙으로 사건을 진행합니다.
서울대 로스쿨 졸업 대표 변호사가 1:1로 직접 사건상담으로 지금 무엇부터 해야 하는지 명확한 로드맵을 제시해 드립니다.
지금 상황, 혼자 버티지 마세요.
시간이 지날수록 회수 가능성만 떨어집니다.
📞 문의 및 상담
- 주소: 서울 강남구 영동대로 517, 37층 클리어 법률사무소 (삼성동, 아셈타워)
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- 이메일: contact@clearlaw.co.kr
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