안녕하세요. 클리어 법률사무소입니다.
전세사기 위험이 사회적 문제가 되면서, 신탁등기된 건물에서의 임대차 계약이 점점 늘고 있습니다.
하지만 임차인이 신탁 구조를 정확히 이해하지 못한 상태에서 계약을 진행하면, 보증금 전액을 잃을 수 있는 심각한 위험에 노출될 수 있습니다.
오늘은 신탁 부동산을 둘러싼 임대차 계약에서 ‘신탁회사 동의’ 없이 진행된 계약이 어떤 문제를 일으키는지, 그리고 가계약금을 돌려받을 수 있는지 실제 사례를 바탕으로 자세히 살펴보겠습니다.
전세사기 유형 중에서도 가장 교묘하고 위험한 유형이므로, 비슷한 상황에서 피해를 예방하시는 데 도움이 되길 바랍니다.
🧩 실제 사례로 보는 상황 정리
A씨는 사촌과 함께 자취방을 알아보던 중 공인중개사를 통해 신탁등기된 원룸을 소개받았습니다.
중개사는 “전입신고도 가능하다, 확정일자도 받을 수 있다”고 설명하며 신탁 구조의 위험성에 대한 설명은 구두로만 간단히 언급했습니다.
A씨는 마음에 들던 방에 대해 가계약금을 임대인(위탁자)에게 송금했지만, 뒤늦게 신탁회사 동의(신탁동의)가 필요하다는 사실을 알게 되었고, 위험성을 느껴 하루 만에 계약 취소와 가계약금 반환을 요청했습니다.
그러나 임대인은 “반환 불가”라며 거절했고, 중개사는 “구두로 설명했다”고 주장하며 책임을 피하는 상황이 발생했습니다.
✅이 게시물의 모든 사실관계는 특정, 식별이 불가하도록 각색, 변경되었습니다.
Q1. 신탁 부동산인데 ‘신탁회사 동의’ 없이 임대차 계약이 가능한가요?
✔️사실상 ‘불가능’하며, 동의 없는 임대차는 무효가 될 위험이 매우 큼
신탁등기된 건물의 실질적 소유권자는 ‘위탁자(집주인)’이 아니라 수탁자인 신탁회사입니다.
따라서 대부분의 신탁계약에는 다음과 같은 조항이 명시됩니다.
“신탁회사(수탁자)의 사전 동의 없는 임대차는 금지한다.”
즉, 위탁자와 임차인이 아무리 계약을 해도 신탁회사가 승인하지 않으면 효력이 인정되지 않습니다.
이 경우 임차인은
- 대항력 X
- 확정일자 효력 X
- 보증금 보호 X
이 되어 보증금 전액을 상실할 수 있는 전형적인 전세사기 구조에 빠지게 됩니다.
Q2. 공인중개사는 신탁 동의 여부를 반드시 자세히 설명해야 하나요?
✔️네. ‘중개사 설명의무 위반’에 해당하여 손해배상 책임이 성립할 수 있습니다.
공인중개사는 임차인에게 아래 사항에 대해 명확히 설명해야 합니다.
- 이 건물이 신탁등기되어 있다는 사실
- 임대차 계약에는 신탁회사 동의가 반드시 필요하다는 점
- 동의 없이 계약 시 보증금 회수가 불가능하다는 중대한 위험성
- 설명했다는 근거를 서면으로 남기고 서명까지 받아야 함
단순히 “말로 했어요”라는 주장은 법적으로 거의 인정되지 않습니다.
특히 임차인이 신탁 구조를 전혀 모르는 초보자라면 더욱 엄격하게 설명해야 합니다.
중개사가 이를 하지 않았다면, → 공인중개사법 위반 + 민사상 손해배상 책임 발생 가능
Q3. 서면 계약도 없고 날인도 없는데 가계약금은 돌려받을 수 있나요?
✔️예, ‘목적물의 중대한 하자’로 인해 가계약금은 전액 반환 대상입니다.
신탁회사 동의가 없는 상태에서는 애초에 성립할 수 없는 계약(원천적 무효)입니다.
따라서 A씨는 다음과 같은 법리를 적용해 가계약금 반환을 요구할 수 있습니다.
- 부당이득 반환 청구
- 계약 불성립에 따른 원상회복 청구
- 중개사의 설명의무 위반에 따른 손해배상 청구
특히 가계약 단계에서는 계약서를 작성하지 않은 만큼 더욱 쉽게 “계약이 성립되지 않았다”는 주장을 할 수 있습니다.
Q4. 어떻게 대응하면 가장 빠르게 가계약금을 돌려받을 수 있을까요?
✔️내용증명 + 중개사 책임 강조 + (필요 시) 형사적 검토로 압박하는 것이 효과적입니다.
임대인과 중개사가 “구두로 설명했다”고 버티는 경우에는 감정적 설득보다 법률적 압박이 훨씬 효과적입니다.
대표적인 대응 방법은 다음과 같습니다.
1) 가계약금 반환 요구 내용증명 발송
2) 신탁동의 없는 임대차는 원천 무효임을 명확히 고지
3) 중개사의 설명의무 위반 사실 언급
4) 계속 거부 시 손해배상 및 형사 검토 가능성 표시
대부분 내용증명 단계에서 해결되는 경우가 많으며, 필요하다면 손해배상 청구 소송으로 이어갈 수도 있습니다.
💼 전문가 조력으로 안전하게 문제를 해결하세요
신탁 부동산 임대차는 일반 임차인이 직접 검토하기 매우 어려운 구조입니다.
저희 클리어 법률사무소는
✔️ 신탁 부동산·전세사기 사건 다수 처리 경험 기반의 전략 제시
✔️ 공인중개사 책임 및 임대인 책임을 모두 분석하는 맞춤형 대응
✔️ 냉정한 법률 분석 + 임차인의 불안함을 공감하는 상담 진행
을 통해 의뢰인님의 가계약금 회수와 피해 방지를 위해 최적의 해결책을 제시합니다.
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