안녕하세요. 클리어 법률사무소입니다.
전세 계약이 종료되었음에도 보증금을 돌려받지 못하는 상황에 놓이면, 가장 먼저 떠오르는 대응이 바로 가압류입니다.
하지만 실제 상담을 진행하다 보면 “가압류를 하라”는 조언과 “굳이 할 필요 없다”는 조언이 엇갈려 오히려 더 혼란스러워하시는 분들이 많습니다.
오늘은 실제 상담 사례를 바탕으로,
✔ 언제 가압류가 효과적인지
✔ 언제 가압류가 실익이 없는지
✔ 왜 변호사들이 가압류를 만류하는 경우가 있는지
를 구조적으로 정리해 드리겠습니다.
🧩 실제 사례로 보는 상황 정리
의뢰인 A씨는 임차인으로, 전세보증금 반환을 받지 못한 상태입니다.
현재 상황은 다음과 같습니다.
✔ 전입신고 및 확정일자 완료
✔ 내용증명 및 카카오톡 기록 확보
✔ 임차권등기명령 접수 예정
임대인 재산 현황은
- 거주 중인 아파트 1채 (근저당 2건 설정)
- 임차한 빌라(다세대주택) → 근저당 없음,
- 임차인이 선순위, 고시원 사업 운영 중
의뢰인님은 다음과 같은 질문을 주셨습니다.
“아파트에 가압류를 해야 하나요?”
“고시원 사업 자체나 매출도 가압류가 되나요?”
“왜 어떤 변호사는 가압류를 굳이 안 해도 된다고 하나요?”
✅이 게시물의 모든 사실관계는 특정, 식별이 불가하도록 각색, 변경되었습니다.
Q1. 임대인 명의 아파트에 가압류를 해야 할까요?
✔️대부분의 경우, 실익은 낮습니다.
이미 해당 아파트에 근저당 2건이 설정되어 있다면, 추후 경매가 진행되더라도
- 은행 선순위 채권
- 경매 비용
을 먼저 변제하고 나면 임차인에게 배당될 금액이 없을 가능성이 매우 큽니다.
이 경우 가압류는 비용 대비 효과가 거의 없는 ‘형식적 조치’가 되기 쉽습니다.
Q2. 고시원 사업 자체를 가압류할 수 있나요?
✔️사업장 자체는 가압류 대상이 아닙니다.
그러나 중요한 포인트는 따로 있습니다.
고시원 운영을 통해 발생하는 카드 매출채권, 임대인 명의 예금계좌는 채권 가압류가 가능합니다.
이 방식은 임대인의 현금 흐름을 직접 차단하기 때문에 심리적·현실적 압박 효과가 매우 큽니다.
실제로 보증금 반환 협상이 급속히 진전되는 경우도 많습니다.
Q3. 변호사들이 가압류를 말리는 이유는 무엇인가요?
✔️가장 큰 이유는 의뢰인님의 권리 순위가 이미 매우 강하기 때문입니다.
현재 상황에서 의뢰인님은 해당 빌라에 대해 선순위 임차인, 임차권등기명령까지 진행 중이므로,법원은 보통 “해당 부동산 경매만으로도 보증금 회수가 가능하다” 고 판단해 다른 재산에 대한 가압류 신청을 ‘보전의 필요성 부족’을 이유로 기각하기도 합니다.
이 점 때문에 가압류를 권하지 않는 변호사들이 있는 것입니다.
Q4. 그렇다면 가압류는 전혀 필요 없을까요?
✔️반드시 그렇지는 않습니다.
최근 부동산 시장 상황상 빌라 경매 유찰, 매각가 하락이 발생할 경우, 보증금 전액 회수가 불확실해질 위험도 존재합니다.
이런 경우에는
✔ 빌라 담보 가치가 부족하다는 점을 적극 소명하고
✔ 고시원 매출채권, 계좌 등 ‘알짜 자산’을 정확히 집어
선별적 가압류 전략을 구사하는 것이 중요합니다.
💼 전문가와 상담하세요
전세보증금 반환 사건에서 가압류는 “하느냐, 마느냐”의 문제가 아니라 “어디를, 언제, 어떻게 하느냐”의 문제입니다.
저희 클리어 법률사무소는
✔️ 보증금 회수 가능성을 기준으로 한 실익 중심 판단
✔️ 부동산·채권을 가리지 않는 입체적 가압류 전략
✔️ 소송 기간을 줄이고 실제 반환을 끌어내는 압박 설계
를 통해 의뢰인님의 시간과 비용을 낭비하지 않는 방향으로 사건을 설계합니다.
서울대 로스쿨 졸업 대표 변호사가 1:1 상담을 통해 현실적인 회수 전략을 제시해 드립니다.
혼자 판단하기 어려우시다면, 언제든 편하게 문의 주세요.
📞 문의 및 상담
- 주소: 서울 강남구 영동대로 517, 37층 클리어 법률사무소 (삼성동, 아셈타워)
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