안녕하세요. 클리어 법률사무소입니다.
상가를 임차해 운영하던 자영업자가 건물주의 특약 위반으로 예상치 못한 경쟁업체와 마주하게 되는 경우, 매출 감소뿐 아니라 정신 ·사업적 충격도 상당합니다.
이처럼 ‘동종업종 제한’ 특약이 있음에도 불구하고 건물주가 이를 위반한 경우, 손해배상 청구가 가능할지에 대한 문의가 많습니다.
오늘은 무인카페를 운영하는 임차인이 겪은 실제 사례를 바탕으로,
특약 위반 시 손해배상 청구 가능성과 준비 방법에 대해 자세히 안내해 드리겠습니다.
영업 손실, 계약 위반, 껄끄러운 관계 속에서도 현명하게 대응할 수 있는 전략을 함께 고민해 보세요.
🧩 실제 사례로 보는 상황 정리
30대 초반의 자영업자 A씨는 2024년 5월, 서울 시내 한 건물에 무인카페를 오픈하며 임대인과 계약을 체결했습니다.
계약 당시 임대인은 “동종업종은 본 건물에 임대하지 않겠습니다”라는 특약을 직접 자필로 작성하고 도장을 날인했습니다.
하지만 1년이 채 지나기도 전인 2025년 5월, 같은 건물에 프랜차이즈 유인카페 ‘컴포즈커피’가 입점할 예정이라는 사실을 알게 되었습니다.
A씨는 즉시 임대인에게 항의했지만, 임대인은 “해당 호실은 친척 소유이고, 간섭하기 어렵다”며 회피했고, 2025년 7월 해당 카페는 실제로 영업을 시작했습니다.
문제는 그 이후였습니다. 컴포즈커피 입점 후, A씨의 무인카페는 매출이 무려 70% 이상 감소했고, 계약 종료일인 2026년 4월을 앞두고 손해배상 청구를 준비하고 있습니다.
✅이 게시물의 모든 사실관계는 특정, 식별이 불가하도록 각색, 변경되었습니다.
Q1. “특약 어겼다고 진짜 손해배상 받을 수 있나요?”
✔️네, 특약 위반은 명백한 계약 위반입니다.
임대차계약서에 임대인이 직접 “동종업종 금지”를 명시하고 도장까지 찍었다면, 이는 법적으로 매우 강력한 계약 조항입니다.
비록 해당 상가가 임대인의 친척 명의라고 하더라도, 건물 전체의 임대를 관리하고 있는 임대인에게 계약상 책임이 있습니다.
따라서 손해배상 책임이 인정될 가능성이 높습니다.
Q2. “매출이 줄어든 걸 어떻게 입증하죠?”
✔️ 전후 매출 비교, 전년도 매출 기록 등이 핵심입니다.
가장 신뢰받는 자료는 POS 매출 기록, 세금계산서, 카드 매출 내역 등입니다.
특히 동종 업종 입점 전후 3개월, 전년도 동기간 비교 등이 일반적으로 인정되는 비교 기준입니다.
또한 상대방이 경기 침체나 외부 요인을 반박 근거로 삼을 수 있으므로, 주변 상권 변화나 유사 업종의 동향 자료를 함께 준비하시는 것이 좋습니다.
Q3. “손해배상 청구는 언제 어떻게 해야 하나요?”
✔️ 계약 만료 1~2개월 전에 내용증명을 보내야 합니다.
임대차 종료 직전이 아닌, 최소 2개월 전에는 내용증명을 보내 특약 위반 사실 및 손해배상 의사를 공식적으로 통지하셔야 합니다.
이는 향후 소송 등에서 임차인의 권리 행사 이력을 증명하는 데 중요한 역할을 하며, 협상 여지를 열어두는 수단으로도 유용합니다.
Q4, “건물주랑 껄끄러워지고 싶지 않은데… 방법이 있을까요?”
✔️조용하게도, 확실하게도 대응 가능합니다.
직접 대면하거나 감정적으로 충돌하지 않고도 법적으로 대응할 수 있는 방식이 있습니다.
변호사를 통해 내용증명을 발송하고, 모든 커뮤니케이션을 대리로 진행하면 관계의 긴장을 최소화하면서도 손해배상 절차를 준비할 수 있습니다.
또한, 계약 해지 후 권리금 침해, 영업방해 등 다른 쟁점까지 함께 검토해보는 것이 좋습니다.
💼 전문가와 상담하세요
상가 임대차 계약 위반, 특히 동종업종 제한 특약을 어긴 경우에도 대부분 임차인이 적절한 대응을 하지 못해 손해만 보고 끝나는 경우가 많습니다.
저희 클리어 법률사무소는
✔️ 상담 내용은 철저히 비밀로 지킵니다
✔️ 사업 현실을 반영한 실질적인 해결책을 제안합니다
✔️ 임차인의 입장을 공감하며, 계약과 법률을 정확히 분석합니다
서울대 로스쿨 졸 대표 변호사가 1:1 상담을 통해 해결책을 드립니다.
여러분의 손해를 정확히 산정하고, 법적 책임을 끝까지 묻는 방법을 함께 찾아드립니다.
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