안녕하세요. 클리어 법률사무소입니다.
요즘 같은 고금리, 전세난 시대에 세입자분들께 가장 민감한 문제 중 하나가 바로 전세보증금 반환입니다.
특히 전세계약 만료 이후 묵시적 갱신(연장)이 반복되어 별도의 계약서 없이 살고 있다면,
"이 상태로도 내용증명이나 소송이 가능할까?" "확정일자 받은 옛 계약서만으로 괜찮을까?" 라는 걱정이 많으실 텐데요.
오늘은 실제 사례를 바탕으로,
묵시적 갱신 상태에서의 전세보증금 반환 절차에 대해 Q&A 형식으로 정리해드리겠습니다.
🧩 실제 사례로 보는 상황 정리
세입자 A씨는 2021년 1월 5일 자로 전세계약을 체결하고 입주하였습니다.
계약 기간은 2년으로 2023년 1월까지였지만, 별도의 재계약 없이 자동으로 묵시적 갱신이 되어 2025년 1월까지 거주하게 되었습니다.
현재 다시 한 번 묵시적으로 갱신된 상태이며, 초기 계약서와 확정일자는 보관 중이지만, 그 이후로는 별도 서류 없이 계속 거주하고 있는 상황입니다.
이제 보증금을 돌려받고자 내용증명 또는 소송 절차를 고민하고 있습니다.
✅이 게시물의 모든 사실관계는 특정, 식별이 불가하도록 각색, 변경되었습니다.
Q1. 묵시적 갱신 상태인데, 계약서 없이 보증금 반환 소송이 가능할까요?
✔️ 가능합니다. 초기 계약서 + 확정일자 서류로 충분합니다!
묵시적 갱신은 주택임대차보호법에 따라 법적 효력이 인정되기 때문에, 처음 계약 당시 작성한 전세계약서와 확정일자 서류만으로 전세보증금 반환청구 소송을 진행하실 수 있습니다.
서면 재계약이 없었다고 해서 불리하지 않습니다.
Q2. 내용증명으로 계약해지를 알리면 어떤 효과가 있나요?
✔️ 계약 종료일을 명확히 하고, 이후 반환 청구 권리를 확보하게 됩니다.
임대차 계약을 해지하려면 임대인에게 해지 의사를 명확히 통지해야 하며, 이때 내용증명 우편을 이용하는 것이 가장 확실한 방법입니다.
임대인이 그 내용을 수령한 날로부터 3개월 후 계약이 종료된 것으로 간주됩니다.
이후 임대인이 보증금을 반환하지 않으면 소송 등 법적 조치로 나아갈 수 있습니다.
Q3. 임대인이 보증금을 돌려주지 않으면 바로 소송해야 하나요?
✔️ ‘임차권등기명령’으로 먼저 권리를 보전하세요.
전세보증금 반환이 지연될 경우,
- 먼저 임차권등기명령을 통해 퇴거 전에도 보증금 반환청구 권리를 확보하고
- 이어서 보증금 반환청구 소송을 제기하시면 됩니다.
지연이자까지 함께 청구 가능하며, 확정 판결 이후에는 강제집행(압류 등)도 가능합니다.
Q4. 소송 전 확인할 사항은 없을까요?
✔️ 임대인의 재산 상태 및 부동산 등기부 확인은 필수입니다.
전세보증금을 돌려받기 위해선
▶ 임대인의 소유 부동산이 경매로 넘어갔는지,
▶ 선순위 채권자(은행 등)가 있는지,
▶ 현 재산 상태가 보전조치가 필요한 상황인지 등을 반드시 사전에 확인해야 합니다.
이러한 점검은 법률 전문가와 함께 진행하면 추가 손해를 줄일 수 있습니다.
💼 전문가와 상담하세요
전세보증금 반환 문제로 고민 중이신가요?
내용증명부터 소송, 임차권등기명령까지 단계별로 전략이 필요합니다.
저희 클리어 법률사무소는
✔️ 주택임대차보호법에 정통한 전·월세 분쟁 대응
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을 통해 여러분의 권리를 지켜드리겠습니다.
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