안녕하세요. 클리어 법률사무소입니다.
상가를 임대해 운영하시는 법인·사업자분들께서 가장 곤란함을 느끼는 순간은 임차인의 임대료 연체와 계약 위반이 장기화되는 경우입니다.
특히
- 보증금이 전액 지급되지 않은 상태에서
- 임대료 연체가 누적되고
- 연락이나 자진 퇴거 의사도 없는 상황이라면
“언제까지 기다려야 하나”, “소송을 하면 비용이 더 들지는 않을까”라는 고민이 커질 수밖에 없습니다.
오늘은 실제 상담 사례를 바탕으로,
임차인이 차임을 3기 이상 연체하고 보증금 잔액까지 지급하지 않은 경우
- 명도 소송이 가능한지,
- 소송 비용은 어떻게 되는지,
- 실무적으로 반드시 병행해야 할 조치가 무엇인지를 차분히 정리해 드리겠습니다.
🧩 실제 사례로 보는 상황 정리
상가를 보유한 법인 임대인의 사례입니다.
- 상가 임대차 계약 체결
- 보증금 일부만 지급된 상태에서 영업 개시
- 임대료 연체가 3기 이상 누적
- 보증금 잔금 역시 지급되지 않음
임대인은 이미 내용증명으로 계약 위반 사실을 통지했고, 현재 명도 소송을 검토하면서 소송 비용과 대응 전략에 대한 상담을 요청하신 상황이었습니다.
✅이 게시물의 모든 사실관계는 특정, 식별이 불가하도록 각색, 변경되었습니다.
Q1. 임대료를 3기 이상 연체하면 바로 계약 해지가 가능한가요?
✔️ “연체 자체만으로도 해지 사유가 됩니다”
상가건물 임대차보호법 및 판례에 따르면, 차임 3기 이상 연체는 임대인이 계약을 해지할 수 있는 명확한 법적 사유에 해당합니다.
여기에 더해
- 보증금 잔금 미지급까지 겹친 경우라면
- 이는 단순한 연체를 넘어 중대한 계약 위반으로 평가됩니다.
명도 소송의 법적 정당성은 매우 높다고 볼 수 있습니다.
Q2. 명도 소송에서 이길 가능성은 어느 정도인가요?
✔️ “사실관계가 명확하다면 승소 가능성은 매우 높습니다”
임대차 계약서, 연체 내역, 보증금 미지급 사실, 내용증명 발송 기록이 정리되어 있다면 법리적으로 다툴 여지가 거의 없는 구조입니다.
이 사건의 쟁점은 ‘이길 수 있느냐’보다 얼마나 빠르게 건물을 인도받느냐에 있습니다.
Q3. 소송 비용이 부담되는데, 돌려받을 수 있나요?
✔️“상당 부분 또는 전액 보전이 가능합니다”
부동산 관련 소송은 소가가 크기 때문에, 대법원 규칙에 따라 패소자가 부담해야 할 변호사 보수 한도도 높게 산정됩니다.
즉, 소송에서 승소한 뒤 소송비용액 확정 신청을 하면 임대인이 지출한 변호사 비용의 상당 부분을 임차인에게 청구해 회수할 수 있습니다.
따라서 비용 부담 때문에 대응을 미루는 것은 오히려 손해를 키우는 선택이 될 수 있습니다.
Q4. 명도 소송 전에 꼭 해야 할 절차가 있나요?
✔️ “점유이전금지가처분은 필수입니다”
많이 놓치는 부분이 바로 이 단계입니다.
소송 중 임차인이 제3자에게 점유를 넘기거나 명의를 바꿔버리는 경우 판결을 받아도 집행이 불가능해질 위험이 있습니다.
이를 막기 위해 점유이전금지가처분을 먼저 신청해 점유 변경 자체를 원천 차단해야 합니다.
Q5. 보증금도 부족한데, 연체금은 회수할 수 있을까요?
✔️ “가압류 등 보전처분을 병행해야 합니다”
보증금이 충분하지 않은 상황에서는 판결만 받아서는 실익이 없는 경우도 많습니다.
따라서 임차인의 예금 채권 유체동산 등에 대해 가압류를 병행해 두어야 판결 이후 실제 금전 회수가 가능해집니다.
💼 전문가와 상담하세요
임차인의 연체와 계약 위반으로 고민 중이신가요?
클리어 법률사무소는
✔️ 사건 외부 노출을 철저히 관리하는 비공개 상담
✔️ 명도·가처분·가압류까지 이어지는 실무 중심 대응 전략
✔️ 감정 소모를 최소화하고 결과로 설명하는 법률 분석
을 바탕으로 각 임대인의 상황에 맞는 현실적인 해결책을 제시해 드립니다.
서울대 로스쿨 출신 대표 변호사가 1:1 상담을 통해 사건의 방향과 속도를 함께 설계해 드립니다.
편하게 문의 주세요. 끝까지 함께 고민하겠습니다.
📞 문의 및 상담
- 주소: 서울 강남구 영동대로 517, 37층 클리어 법률사무소 (삼성동, 아셈타워)
- 전화: 02-6423-6023 (평일 09:00~18:00)
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