안녕하세요. 클리어 법률사무소입니다.
최근 전세보증금 미반환 문제가 급증하면서, 잔금일 직전에 임대인이 갑자기 “보증금을 바로 줄 수 없다” 고 통보하는 사례가 빈번해 지고 있습니다.
특히 법인 명의 전세의 경우 자금난·폐업 위험이 커 임차인이 돌이킬 수 없는 피해를 입을 가능성이 높습니다.
오늘은 실제 상담 사례를 바탕으로,
새 아파트 잔금일을 앞두고 갑작스럽게 보증금 반환을 거부한 임대인에 대해 어떤 법적 조치를 취해야 하는지 단계별로 안내해 드리겠습니다.
이 글이 유사한 상황에 놓인 분들에게 실질적인 도움과 대응 방향을 제시하기를 바랍니다.
🧩 실제 사례로 보는 상황 정리
임차인은 현재 법인 명의로 된 빌라에서 거주하고 있습니다.
그리고 잔금을 치르는 일정으로 경기도 소재 아파트를 매수하였고, 임대인에게 이 사실을 미리 충분히 설명하며 보증금 반환 일정을 조율해 왔습니다.
임대인은 “문제 없다, 잔금일까지 보증금 지급 가능하다”고 확답했습니다.
하지만 잔금일을 불과 며칠 앞둔 시점, 임대인은 갑자기 연락을 바꾸어 “보증금은 내년 계약 만료일에 주겠다. 지금은 못 준다.” 라고 일방적으로 통보했습니다.
이로 인해 임차인은
- 새 아파트 계약금이 몰취될 위험
- 잔금 자금 마련의 급박함
- 임대인의 말 바꾸기에서 느껴지는 전세사기 의심
등의 중대한 위기에 직면하였습니다.
✅이 게시물의 모든 사실관계는 특정, 식별이 불가하도록 각색, 변경되었습니다.
Q1. 임대인이 약속을 어겼다면, 계약금 손실도 배상 청구할 수 있을까?
✔️“네. 특별손해배상으로 청구 가능합니다.”
- 임차인이 새 집을 매수했다는 사실
- 잔금일이 정해져 있었고,
- 그 일정에 맞춰 보증금 반환을 해야 한다는 점을 임대인이 충분히 알고 있었던 경우
임대인의 약속 파기로 인해 새 아파트 계약금이 몰취되는 손해는 ‘특별손해’로서 배상 청구 대상이 됩니다.
그러나 이 손해를 청구하기 위해서는 반드시 사전에 고지가 필요합니다.
따라서 즉시 내용증명을 보내 다음을 명확히 해야 합니다.
- 잔금일이 정해져 있었고
- 임대인이 해당 사실을 알고 있었으며
- 보증금 미반환으로 인해 계약금 손실이 발생한다는 점
이 절차를 거쳐야 손해배상 청구의 법적 기반이 확보됩니다.
Q2. 개인이 직접 독촉하면 임대인이 무시할 가능성이 있다는데 맞나요?
✔️ “그렇습니다. 특히 상대가 법인일 경우 더 그렇습니다.”
법인 임대인은 개인의 항의·독촉에 대응하지 않는 경우가 많습니다.
이때 가장 효과적인 조치는 변호사 명의의 강력한 내용증명 발송입니다.
변호사 명의 문서는
- 법적 절차 개시 예고의 의미
- 향후 책임 추궁이 불가피함을 경고
- 임대인이 자금을 우선순위로 마련하도록 압박
하는 효과가 있어 실제로 보증금 반환을 앞당기는 사례가 매우 많습니다.
Q3. 임대인이 법인이라면 더 위험하다는 말이 맞나요?
✔️ “맞습니다. 자금난·폐업 시 보증금 회수가 매우 어려워집니다.”
법인은 다음과 같은 위험 요소를 가집니다.
- 자금 흐름이 불투명함
- 빠른 폐업 가능성
- 채권자들이 동시에 몰릴 수 있음
- 보증금 반환을 위한 책임 주체가 사라질 위험
이 때문에 보전처분(가압류)가 필수적입니다.
지금 즉시 가압류해야 하는 재산 예시
- 법인 계좌
- 법인 소유 부동산
- 임대차 보증금 예치금
- 기타 현금성 자산
가압류를 하지 않으면, 나중에 소송에서 승소하더라도 실제 돈을 받아낼 수 없는 경우가 많습니다.
Q4. 이런 상황, 전세사기를 의심할 수 있을까?
✔️“정황상 의심 요소가 충분합니다.”
다음과 같은 경우 전세사기 패턴과 유사합니다.
- 보증금 반환 약속을 지속적으로 미루는 경우
- 잔금일 직전에 말을 바꾸는 경우
- 법인 명의로 임대
- 임차인 보호 조치를 기피
- 임대인의 자금 사정이 불분명
필요하다면 전세사기·배임·사기죄 검토 후 형사 고소까지 검토하여 임대인에게 전방위 압박을 걸어야 합니다.
💼 전문가와 함께하세요
지금 상황은 단순한 보증금 지연이 아니라, 새 아파트 계약금 손실 + 법인 임대인의 위험 + 전세사기 의심 정황 이 동시에 발생한 매우 고위험 사안입니다.
저희 클리어 법률사무소는
✔️ 변호사 명의 내용증명 즉시 발송
✔️ 잔금일 기준 손해 고지 → 특별손해배상 청구 구조 마련
✔️ 법인 재산 가압류로 회수 가능성 확보
✔️ 전세사기 의심 시 형사 고소 병행 전략 설계
✔️ 민형사 동시 대응으로 보증금 전액 및 부수 손해 회수 극대화
서울대 로스쿨출신 대표변호사가 1:1 상담으로 도와드립니다.
하루라도 더 빠르게 법적 절차를 시작해야 회수 가능성을 높일 수 있습니다.
📞 문의 및 상담
- 주소: 서울 강남구 영동대로 517, 37층 클리어 법률사무소 (삼성동, 아셈타워)
- 전화: 02-6423-6023 (평일 09:00~18:00)
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