안녕하세요. 클리어 법률사무소입니다.
전세대출 또는 버팀목 전세대출을 전제로 한 임대차 계약에서 대출 규제로 인해 계약을 진행할 수 없게 되는 사례가 최근 급증하고 있습니다.
특히 이미 이사까지 마친 상태에서 “새 세입자가 들어와야 보증금을 돌려주겠다” 는 말을 듣게 되면, 임차인으로서는 당장 거주 문제와 자금 문제가 동시에 발생하게 됩니다.
오늘은 버팀목 전세대출 불가를 조건으로 한 특약이 있는 임대차 계약에서 보증금 반환을 거절당한 실제 사례를 통해 계약 해제가 성립하는지, 보증금을 즉시 돌려받을 수 있는지, 집주인의 ‘새 세입자 들어오면 준다’는 주장이 맞는지 법적으로 정리해 드리겠습니다.
🧩 실제 사례로 보는 상황 정리
임차인은 오피스텔에 대해 보증금 N만 원 월세 N만 원 조건으로 월세 계약을 체결했습니다.
계약 과정에서 계약금, 보증금 일부, 월세 2년 치 선납을 이미 지급했고, 나머지 보증금은 전세대출(버팀목 등)을 통해 마련하기로 했습니다.
계약서 특약사항에는 “버팀목 전세대출 거절 시, 계약금 전액 반환” 이라는 문구가 기재돼 있었습니다.
임차인은 이전 주택 계약 종료 일정 때문에 임대인과 협의하에 우선 이사 후 거주 중이었고, 월 40만 원을 임시로 납부하며 대출 실행을 기다리고 있었습니다.
그러나 정부 전세대출 규제로 인해 일반 전세대출뿐 아니라 버팀목 대출까지 모두 은행 내부 사유로 거절되었고, 해당 자료는 부동산을 통해 임대인에게 전달되었으며 매물 역시 다시 시장에 나오게 되었습니다.
문제는 그 이후입니다.
임대인은 “새 임차인이 들어오기 전까지는 보증금을 돌려줄 수 없다” 며 반환을 거부하고 있습니다.
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Q1. 버팀목 대출이 거절되면 계약은 자동으로 해제되나요?
✔️네, 이 사례에서는 계약은 이미 해제된 상태입니다.
계약서에 명시된 특약사항은 양 당사자를 구속하는 법적 효력 있는 약정입니다.
✔ 버팀목 전세대출 거절
✔ 임차인 귀책사유 없음(은행·정책 사유)
이 두 가지가 충족되었다면, 계약은 조건 불성취로 해제되며 임대인은 받은 금원을 전액 즉시 반환해야 합니다.
Q2. 집주인이 “새 세입자가 와야 돈을 준다”는 주장은 맞나요?
✔️전혀 맞지 않습니다.
이는 임대인의 개인적인 사정일 뿐, 임차인이 따라야 할 법적 의무는 어디에도 없습니다.
✔ 특약에 ‘새 세입자 입주 시 반환’ 조건 없음
✔ 계약은 이미 해제된 상태
✔ 임대인에게 보증금을 보관할 권한 없음
그럼에도 반환을 미루는 것은 명백한 부당이득에 해당합니다.
Q3. 이미 거주 중인데, 사용한 만큼 보증금에서 차감해도 되나요?
✔️실비 정산은 가능하지만, 전액은 불가합니다.
실제로 거주한 기간에 대한
- 관리비
- 실사용 월세 상당액
- 정산은 별도로 협의할 수 있습니다.
그러나 이와 무관하게 보증금 전체를 돌려주지 않는 것은 위법입니다.
Q4. 지금 가장 먼저 해야 할 조치는 무엇인가요?
✔️내용증명 발송이 최우선입니다.
임차인 개인 명의로 보내면 임대인이 시간을 끌 가능성이 높기 때문에, 변호사 명의의 내용증명을 통해
- 계약 해제 사실
- 반환 기한 명시
- 미이행 시 법적 조치 예고
를 분명히 해야 합니다.
이후에도 반환이 이뤄지지 않는다면 지급명령 신청, 부동산 가압류를 통해 신속히 반환을 압박해야 합니다.
Q5. 보증금을 못 받은 채 이사를 가게 되면 어떻게 해야 하나요?
✔️반드시 임차권등기명령을 신청해야 합니다.
보증금을 못 받은 상태로 이사할 경우 임차권등기를 하지 않으면 대항력·우선변제권을 상실할 수 있습니다.
다만 이 사건의 경우, 자금이 묶여 이사 자체가 어려운 상황이므로 임대인의 다른 재산에 대한 가압류가 가장 현실적인 대안이 됩니다.
💼 전문가와 상담하세요
전세대출 실패는 임차인의 잘못이 아닙니다.
그럼에도 법을 모른다는 이유로 보증금을 붙잡고 버티는 임대인은 생각보다 많습니다.
저희 클리어 법률사무소는
✔️ 전세·월세·보증금 반환 사건 다수 수행
✔️ 특약 불이행에 대한 즉각적인 계약 해제 정리
✔️ 지급명령·가압류를 통한 신속한 회수 전략
으로 의뢰인의 자금을 지키고 있습니다.
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