안녕하세요. 클리어 법률사무소입니다.
건축 공사를 진행하다 보면 공사 지연, 추가 공사비, 지체상금 등 다양한 분쟁이 발생할 수 있습니다.
특히 공사가 완료된 이후에도 추가 공사대금 청구 소송이 제기되는 경우, 건축주 입장에서는 매우 당황스러운 상황이 될 수 있는데요.
오늘은 실제 상담 사례를 바탕으로,
추가 공사비 청구를 방어할 수 있는지, 그리고 지체상금 반소가 가능한지에 대해 함께 살펴보겠습니다.
공사계약 분쟁은 계약서 해석, 공사 진행 경위, 증거 확보에 따라 결과가 크게 달라질 수 있습니다.
실제 대응 전략이 중요한 분야인 만큼, 핵심 쟁점을 중심으로 정리해드리겠습니다.
🧩 실제 사례로 보는 상황 정리
한 건축주가 건설회사와 단독주택 공사계약을 체결하고 공사를 진행했습니다.
공사대금은 전액 선지급되었고, 공사는 최종적으로 완료되었습니다.
공사 과정에서 다음과 같은 상황이 있었습니다.
- 공사 기간은 3개월 약정 → 실제 6개월 지연
- 지연 시 하루 N만 원 위약금(자필각서 존재)
- 공사 중 세대 분리(1층·2층) 구조 변경 발생
- 추가 계약 없이 공사 진행
이후 건설사는 추가 공사비 약 5천만 원 + 이자 비용 청구 소송을 제기했습니다.
이에 대해 건축주는 추가 공사비 방어 + 지체상금 반소 청구 가능 여부를 고민하는 상황입니다.
✅이 게시물의 모든 사실관계는 특정, 식별이 불가하도록 각색, 변경되었습니다.
Q1. “추가 공사비 5천만 원, 반드시 지급해야 하나요?”
✔️ 명시적 합의가 없다면 지급 의무가 인정되지 않을 가능성이 높습니다.
공사대금은 원칙적으로 도급계약서에 기재된 금액이 기준이 됩니다.
따라서 추가 공사비를 인정받기 위해서는 별도의 계약 또는 비용 부담에 대한 명확한 합의가 반드시 존재해야 합니다.
단순히 “공사를 해줬다”는 사정만으로는 추가 비용 청구가 인정되지 않을 수 있습니다.
Q2. “건설사가 ‘설계 변경’이라고 주장하면 어떻게 되나요?”
✔️ 공사 변경의 주체와 책임이 핵심입니다.
건설사는 보통 “건축주 요구로 변경된 공사다”라고 주장하며 비용을 청구합니다.
하지만 실제로는
- 건설사가 먼저 제안했는지
- 비용에 대한 협의가 있었는지
- 공기 연장에 대한 합의가 있었는지
이 3가지가 매우 중요합니다.
이 부분이 입증되면 추가 공사비 청구는 충분히 방어 가능합니다.
Q3. “지체상금은 반소로 청구할 수 있나요?”
✔️ 가능하며, 상당히 중요한 전략 포인트입니다.
이번 사례처럼
- 공사기간 약정
- 지연 시 위약금 조항
- 자필각서(법인 날인 포함)
이 있다면 지연 일수 × N만 원 기준으로 지체상금 청구가 가능합니다.
즉, 상대방의 추가 공사비 청구를 상쇄, 오히려 추가 금액을 받을 수도 있는 구조가 됩니다.
Q4 “이미 이자를 건설사가 냈는데, 지체상금 청구가 의미 있나요?”
✔️ 별개로 인정될 수 있습니다.
이자 부담과 지체상금은 법적으로 다른 성격의 손해입니다.
따라서 이자를 대신 냈다고 해서 지체상금 청구권이 사라지는 것은 아닙니다.
다만, 실제 재판에서는 감액 가능성이 존재하기 때문에 전략적으로 접근해야 합니다.
Q5. “혼자 대응하면 위험한 이유는 무엇인가요?”
✔️ 건설 소송은 일반 민사보다 훨씬 복잡합니다.
특히 다음 자료들이 핵심입니다.
- 공사일지
- 설계도면
- 변경 내역
- 공사 진행 과정 기록
이 자료를 어떻게 해석하고 정리하느냐에 따라 결과가 완전히 달라질 수 있습니다.
또한 법원은 지체상금을 직권으로 감액할 수 있기 때문에 전문적인 대응이 필요합니다.
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