안녕하세요. 클리어 법률사무소입니다.
전세 계약을 준비하시는 분들 중에는 “전세보증금 반환 보증보험이 된다”는 중개사의 말을 믿고 계약했다가, 뒤늦게 보증보험 가입이 불확실하거나 거절될 수 있다는 사실을 알게 되어 큰 불안을 겪는 경우가 적지 않습니다.
오늘은 실제 상담 사례를 바탕으로,
중개사가 보증보험 가입 가능하다고 확언해 계약을 진행했지만 실제로는 가입이 보장되지 않는 상황에서 계약금을 돌려받을 수 있는지, 그리고 어떤 법적 대응이 현실적인지 함께 살펴보겠습니다.
전세가율 문제, 중개사의 설명 책임, 계약금 반환 여부까지…
전세 계약을 앞두고 불안하신 분들께 꼭 도움이 되는 내용이길 바랍니다.
🧩 실제 사례로 보는 상황 정리
의뢰인님은 사회초년생으로, 전세 계약을 처음 준비하던 중이었습니다.
전세가율이 비교적 높은 주택이라 보증금 반환에 대한 불안이 있었지만, 중개사는 “전세보증금 반환 보증보험 가입이 확실히 가능하니 안심해도 된다”며 이를 특약으로 명시해 주겠다고 했습니다.
의뢰인님은 해당 내용을 문자 메시지로 확인한 뒤 계약금을 지급했습니다.
하지만 계약 후, 주택도시공사 HUG 앱을 통해 직접 조회해본 결과 해당 주택은 시세 기준상 보증보험 가입 불가로 표시되었습니다.
이를 항의하자 중개사는
- “비슷한 면적의 다른 타입은 통과했다”
- “전세가율이 90%만 넘지 않으면 된다”
라며 문제없다는 입장을 반복했습니다.
의뢰인님은 혹시 모를 상황을 대비해 HUG 고객센터에 직접 문의했고, “신청 자체는 가능할 수 있으나, 심사 결과는 보장할 수 없다”는 답변을 받았으며 해당 통화는 녹취로 남겨두었습니다.
그럼에도 중개사는 “잔금까지 치르고 입주한 뒤 심사가 떨어지면 그때 책임지겠다”며 계약 진행을 종용했고,계약금 반환 요구에 대해서는 “단순 변심이므로 반환 불가”라는 입장을 고수하고 있는 상황이었습니다.
✅이 게시물의 모든 사실관계는 특정, 식별이 불가하도록 각색, 변경되었습니다.
Q1. “보증보험 된다고 해서 계약했는데, 지금 불확실하면 계약 취소가 가능한가요?”
✔️가능합니다.
중개사가 보증보험 가입을 확언했고, 가입이 어려울 경우 계약금을 반환하겠다는 취지의 특약이나 문자가 있다면 이는 단순 설명이 아니라 계약의 중요한 전제 조건으로 평가됩니다.
현재 시점에서 이미 객관적으로 가입이 불확실하거나 사실상 어렵다는 점이 확인된다면, 착오 또는 기망을 이유로 계약 취소 및 계약금 반환을 요구할 수 있습니다.
Q2. “아직 심사도 안 넣어봤는데, 결과 나오기 전에는 기다려야 하나요?”
✔️기다릴 필요 없습니다.
보증보험은 ‘가능성’이 아니라 ‘확실성’이 중요합니다.
중개사가 확정적으로 가능하다고 설명했다면, 사후 심사 결과에 맡기자는 주장은 책임을 회피하기 위한 논리에 가깝습니다.
특히 잔금 지급 및 입주 이후 보증보험이 거절될 경우,계약을 되돌리기는 현실적으로 매우 어렵습니다.
Q3. “중개사가 책임진다고 했는데, 그 말 믿어도 되나요?”
✔️위험합니다.
중개사의 구두 약속이나 막연한 책임 언급은 실제 분쟁 상황에서 법적 담보가 되기 어렵습니다.
오히려 중개사는
- 확인·설명 의무 위반
- 허위·과장 설명
- 손해 발생 시 손해배상 책임
을 질 수 있는 위치이므로, 잔금 전 단계에서 명확히 법적 입장을 정리하는 것이 중요합니다.
Q4. “지급명령 신청하면 계약금 돌려받을 수 있나요?”
✔️가능은 하지만, 최선은 아닐 수 있습니다.
지급명령은 신속한 절차이지만, 상대방이 이의신청을 하면 본안 소송으로 넘어가 시간과 비용이 늘어납니다.
이 사건의 경우에는
- 특약 문자
- HUG 조회 결과
- 고객센터 통화 녹취
등 증거가 충분한 상황이므로, 변호사 명의의 내용증명으로 계약 무효 및 반환을 통지하는 것이 가장 빠르고 실효적인 해결 방법이 될 가능성이 높습니다.
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✔️ 상담 내용 철저한 비밀 보호
✔️ 계약 단계별로 손해를 최소화하는 현실적인 대응 전략 제시
✔️ 의뢰인의 불안과 상황을 충분히 이해한 뒤, 법리로 정리하는 상담
을 통해 실질적인 해결을 돕고 있습니다.
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