안녕하세요. 클리어 법률사무소입니다.
부동산 분양이나 청약 과정에서 전화 상담만으로 진행되다가, 계약금 10%를 입금한 이후 “이미 정계약이 체결되었다”는 통보를 받는 경우가 적지 않습니다.
계약서를 직접 작성하거나 서명·날인한 적이 없는데도 계약이 성립되었다고 주장한다면 누구나 당황하실 수밖에 없습니다.
오늘은 실제 상담 사례를 바탕으로,
전화로만 진행된 분양 절차에서 정계약이 체결되었다고 주장하는 경우, 과연 법적으로 계약이 성립한 것인지, 그리고 어떻게 대응해야 하는지 살펴보겠습니다.
계약금 반환 문제, 위약금 주장, 신탁사 확인 절차까지…
비슷한 상황으로 고민 중이신 분들께 현실적인 법률 정보를 드리고자 합니다.
🧩 실제 사례로 보는 상황 정리
의뢰인은 신규 분양과 관련하여 대행사 직원과 전화로만 소통하였습니다.
모델하우스를 방문한 적도 없고, 분양계약서를 직접 작성하거나 서명·날인한 사실도 없습니다.
대행사는 “계약금 10%를 입금해야 한다”고 안내했고, 의뢰인은 이를 정계약금이라는 설명 없이 입금했습니다.
이후 대행사는
- 인감도장
- 인감증명서
- 주민등록등본
- 신분증 사본
- 전자수입인지
등을 보내주면 정계약서를 대리 작성하겠다고 요구했으나, 의뢰인은 이를 거부했습니다.
그럼에도 시행사 측에서는 “계약금 10%를 냈으므로 정계약이 체결되었다”고 주장하고 있습니다.
과연 이 경우, 법적으로 정식 분양계약이 성립했다고 볼 수 있을까요?
✅이 게시물의 모든 사실관계는 특정, 식별이 불가하도록 각색, 변경되었습니다.
Q1. “계약금 10%를 냈으면 무조건 정계약인가요?”
✔️입금만으로 계약은 성립하지 않습니다.
분양계약은 기본적으로 당사자 간의 명확한 의사 합치가 있어야 하고, 통상적으로는 계약서 작성 및 서명·날인이 수반됩니다.
계약서 열람도 하지 못했고, 서명·날인도 없으며, 필수 서류도 제출하지 않은 상태라면 단순한 금전 입금만으로 “정식 분양계약이 성립되었다”고 단정하기는 어렵습니다.
특히 계약의 본질적 내용(동·호수, 분양가, 중도금 조건 등)에 대해 구체적 합의가 이루어졌는지 여부가 중요합니다.
Q2. “신탁사에 무엇을 요청하면 도움이 될까요?”
✔️계약서 존재 여부와 수납 내역을 공식 확인하세요.
이 경우 신탁사에 다음 자료를 요청할 수 있습니다.
- 본인 명의 분양계약서 존재 여부 확인서
- 계약서 사본(서명·날인 여부 포함)
- 계약금 수납 내역서
- 필수 서류 제출 여부 확인 자료
만약 신탁사에 서명·날인이 없는 문서만 존재하거나, 아예 계약서가 없다면 이는 “정계약 미체결”을 주장하는 중요한 근거가 될 수 있습니다.
Q3. “혹시 대행사가 임의로 계약서를 작성했다면?”
✔️사문서위조에 해당할 수 있습니다.
동의 없이 서류를 꾸며 계약서를 작성하고 이를 제출했다면, 이는 단순한 민사 문제가 아니라 형사 문제로 확장될 수 있습니다.
본인의 서명·날인을 위조하거나, 허위로 계약 체결 사실을 만들어냈다면 사문서위조 및 행사에 해당할 소지가 있습니다.
이 경우에는 계약 무효 주장과 함께 형사 고소를 검토할 수 있습니다.
Q4. “상대방이 위약금 몰취를 주장하면 어떻게 해야 하나요?”
✔️계약 미성립을 명확히 주장해야 합니다.
시행사나 대행사는 “계약금은 위약금으로 몰취된다”고 주장할 가능성이 높습니다.
그러나 계약 자체가 성립하지 않았다면 ‘해제’ 문제가 아니라 ‘미성립’ 문제이므로 위약금 조항을 적용할 수 없습니다.
따라서 내용증명을 통해
- 계약 미성립 사실
- 서명·날인 부존재
- 필수 서류 미제출
- 계약 체결 의사 부존재
를 명확히 통지하는 것이 중요합니다.
Q5. “전화로만 진행된 계약은 효력이 없나요?”
✔️상황에 따라 달라집니다.
전화로도 계약은 성립할 수 있습니다.
다만, 그 경우에도 계약의 핵심 조건에 대한 명확한 합의가 입증되어야 합니다.
단순히 “입금하세요”라는 말만으로는 부족하며, 계약 체결 의사와 구체적 조건 합의가 명확히 드러나야 합니다.
이 부분은 통화 녹취, 문자, 카카오톡 내용 등 객관적 자료로 판단됩니다.
💼 전문가의 전략적 대응이 필요한 이유
상대방 주장에 끌려가면 반환이 더욱 어려워질 수 있습니다.
저희 클리어 법률사무소는
✔️ 계약 체결 여부에 대한 정밀 법리 검토
✔️ 신탁사·시행사 대응 문서 전략 수립
✔️ 민사·형사 쟁점을 동시에 고려한 대응 방안 제시
✔️ 분양·부동산 계약 분쟁 경험을 바탕으로 한 실질적 해결 전략
을 통해 의뢰인의 권리를 지켜드리고 있습니다.
서울대 로스쿨 출신 대표변호사가 1:1 상담으로 도와드립니다.
분양 계약 문제로 고민 중이시라면, 초기 단계에서 정확한 방향 설정이 가장 중요합니다.
📞 문의 및 상담
- 주소: 서울 강남구 영동대로 517, 37층 클리어 법률사무소 (삼성동, 아셈타워)
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