안녕하세요, 클리어 법률사무소 입니다.
부동산 분양 계약은 단순한 투자 문제를 넘어, 개인의 자산과 신용에 직접적인 영향을 미치는 중요한 계약입니다.
특히 생활형 숙박시설의 경우 준공 지연, 시행사 자금난, 중도금 대출 이자 문제 가 복합적으로 얽히며, 뒤늦게 큰 부담으로 돌아오는 사례가 많습니다.
오늘은 실제 상담 사례를 바탕으로,
입주가 수차례 연기되고 시행사와 연락까지 두절된 상황에서 시행사 귀책으로 계약을 해제할 수 있는지, 계약금 반환과 중도금 대출 책임을 면제받을 수 있는지 법적으로 어떻게 대응해야 하는지 정리해 드리겠습니다.
🧩 실제 사례로 보는 상황 정리
의뢰인은 2023년, 생활형 숙박시설 분양 계약을 체결했습니다.
- 계약 당시 약정된 준공 시기 → 2024년 중순
- 이후
- 1차 준공 연기
- 2차 준공 연기 (2025년 하순)
의뢰인은 2차 준공 연기에 대한 동의서까지 작성했습니다.
그런데 최근, 중도금 대출 이자가 연체되고 있다는 연락을 받게 되었고, 시행사 측 직원들은 전화·문자 모두 두절된 상태였습니다.
시행사의 재정 상태에 깊은 불안을 느낀 의뢰인은, 시행사 귀책을 이유로 계약을 취소하고 계약금 반환은 물론 중도금 대출 책임까 지 면제받을 수 있는지 상담을 요청하셨습니다.
✅이 게시물의 모든 사실관계는 특정, 식별이 불가하도록 각색, 변경되었습니다.
Q1. 두 차례 준공 연기에 동의했는데도 계약 해제가 가능한가요?
✔️“가능합니다.”
준공 연기에 형식적으로 동의했다는 사정만으로, 시행사의 모든 책임이 사라지는 것은 아닙니다.
✅ 약정된 입주 시점을 2년 이상 지키지 못했고,
✅ 중도금 대출 이자조차 대신 납부하지 못한 채,
✅ 현재는 연락까지 두절된 상태라면
이는 단순한 지연이 아니라 시행사의 계약 이행 능력 자체가 붕괴된 상황으로 평가됩니다.
이 경우, 기존 동의서가 있더라도 계약 구속력에서 벗어날 법적 근거는 충분합니다.
Q2. 시행사 귀책을 주장할 수 있는 법적 근거는 무엇인가요?
✔️“민법상 ‘불안의 항변권’입니다.”
민법은 상대방의 재산 상태가 악화되어 향후 계약 이행이 현저히 어려워진 경우, 자신의 의무 이행을 거절하고 계약을 해제할 수 있도록 규정하고 있습니다.
이를 불안의 항변권이라고 합니다.
본 사안에서는
- 시행사의 중도금 대출 이자 연체
- 자금난을 의심케 하는 연락 두절
- 이 모두 계약 이행 능력 상실을 보여주는 결정적 정황에 해당합니다.
Q3. 계약 해제는 어떻게 진행해야 하나요?
✔️“내용증명 → 계약 해제 통보 → 소송이 기본 흐름입니다.”
먼저 시행사에 대해 불안의 항변권을 명확히 주장한 내용증명을 발송하고, 즉시 계약 해제 의사를 통보해야 합니다.
이후에도 반환이나 책임 인정이 없다면, 계약 해제 및 원상 회복을 구하는 소송으로 이어가야 합니다.
중요한 것은 기다리는 것이 아니라, 절차적으로 먼저 선을 긋는 것입니다.
Q4. 계약금 반환뿐 아니라 중도금 대출 책임도 면제될 수 있나요?
✔️“전략적으로 충분히 다퉈볼 수 있습니다.”
이 사건은 단순한 분양 해제 문제가 아닙니다.
핵심은 중도금 대출 채무의 귀책이 누구에게 있는지입니다.
시행사가 책임지고 납부하기로 한 이자를 연체했고 그로 인해 금융기관과 분쟁이 발생했다면 대출 채무 역시 시행사의 귀책임을 명확히 하여, 금융기관에 대한 책임 면제 또는 손해배상 방식으로 보전을 함께 주장해야 합니다.
Q5. 지금 가장 시급한 조치는 무엇인가요?
✔️“보전처분이 생명입니다.”
시행사가 회생, 파산, 절차로 넘어가면, 사실상 돈을 돌려받기 매우 어려워집니다.
따라서 다른 수분양자나 채권자보다 먼저 시행사 및 신탁사의 재산을 파악해 가압류 등 보전처분을 선제적으로 진행해야 합니다.
지금은 ‘하루’가 중요한 시점입니다.
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✔️ 시행사 귀책 구조를 명확히 짚는 계약 해제 전략
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